Total 22| 제목 | |
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| 경매 낙찰후 어떻게 해야하나요? | |
| - 원래 집주인이 바로 나가주면 상관없지만 그렇지 아니한 경우가 많습니다. 컨설턴트분과 같이 낙찰을 받았다면 컨설턴트분이 전부 알아서 해주시고 그렇지 아니한 경우는 집주인과 좋게 타협을 하거나 최후에는 강제 집행으로 하셔야 합니다. |
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| 유찰 몇회 정도가 구매하기 적당한가요? | |
| -보통 유찰횟수는 2~3회까지 갑니다.구해하기 적당한 유찰횟수가 정확히 정해져 있는건 아닙니다. 신건이라도 사연이 많은 물건이 있을수도있습니다. 하지만 2~3회보다 더 되는 경우도 있는데 그런 경우는 보통 경매초보자들이 낙찰받기에는 어려운 물건이라고 보시면 됩니다. |
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| 물건이 계속 유찰되는 이유는 무엇인가요? | |
| -유찰이 되는 이유는 선순위가등기, 선순위대학력임차인, 물건의 하자 등등 여러가지 이유가 있습니다. | |
| 법정 지상권이 미치는 범위 | |
| 법정지상권이 미치는 범위는 그 건물의 기지에만 해당하는 것이 아닙니다. 지상건물이 창고인 경우에는 본 용도인 창고로서 활용하는 데 일반적으로 필요한 범위의 기지에 미칩니다. (출처 : 대법원 1997년7월26일 선고 77타921 판결 【부당이득금반환】 [공 1977.09.15(568), 10245]) |
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| 가족의 주민등록은 그대로 두고 임차인만 퇴거한 경우 | |
| 임차인이 가족과 함께 그 주택에 대하여 점유를 하고 있으면서 가족의 주민등록을 그대로 두고 임차인만 주민등록을 한시적으로 다른 곳으로 옮긴 경우에는 전체적으로 주민등록상의 이탈이라고 볼 수 없기 때문에 임대차의 제 3자에 대한 대항력을 상실하지 않습니다. |
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| 최고가매각불허가결정의 뜻이 궁금합니다 | |
| - 최고가 매각불허가 결정이란 낙찰 불허가를 말합니다. - 경매절차상 매각기일(입찰일)이 있으며, 이때 낙찰이 되는 것을 최고가매수신고라 하며, 이로부터 1주일뒤 법원에서는 최종 낙찰허가 여부를 결정하게 되며, 이때 경매 절차상 하자가 있거나 기타 여러가지 이유(본건은 감정가격의 잘못 산정)로 낙찰(최고가매수신고)이 불허가 되는 경우가 있습니다. 이를 최고가매각불허가결정이라 합니다. 최고가매각불허가결정이 나면, 입찰시 납부한 보증금은 돌려받게 되며, 낙찰은 무효화되며, 내용을 변경하거나, 수정하여 다시 입찰하게 됨니다. |
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| 명도소송시 소요되는 비용의 산정기준은? | |
| - 집행의 실시는 당해사건을 위임받은 집행관 및 그 사무원이 함을 원칙으로 하되, 이 인원으로 집행이 어려운 경우에 한하여 노무자등을 보조자로 사용할 수 있으며, 이에대한 기준을 위하여 각 집행관 사무소에는 집행관시행규칙 제26조의 규정에 의하여 노무자등 관리지침를 마련하여 이에 대한 기준표를 작성하여 시행하고 있습니다. - 몇가지만 말씀드리면,노무자등의 수와 수당의 산정에 관한 기준은 5평 미만은 2-3명,10평 미만은 3-5명, 30평미만은 9-10명, 50평 미만은 15-17명 등으로 규정하고, 2층부터 1개층 증가시마다 각 기준에 2명을 더 추가할 수 있으며, 노무자등의 수당은 1인 1일 7만원 이하로 하며, 측량사, 목수, 중장비 운전기사 등은 위 수당의 30%를 가산하여 산정하며, 부대비용으로는 가옥명도 또는 철거집행 시 채권자가 예납할 부대비용(종이박스, 마대등)은 평당 3천원으로 하고, 수거할 물건이 많거나 건물면적이 50평이상일 경우에는 집행관이 예납할 부대비용을 정할 수 있도록 하고 있습니다. - 자세한 사항은 본 답변 코너에서 분량상 취급하기 곤란하며, 대구지방법원 집행관실에 비취된 집행 기준표를 확인하시면, 노무의 수당, 중장비 사용료, 부대비용 등을 자세히 규정하고 있어 예상 견적을 쉽게 구할 수 있습니다. |
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| 분묘기지권이란? | |
| 분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 의미하는 것으로서, 분묘기지권은 그 분묘의 수호 및 제사에 필요한 범위 내에서 분묘의 기지 주위의 공지를 포함한 지역에 미치는 것이고 그 확실한 범위는 각 구체적인 경우에 개별적으로 정하여야 할 것이나, 필요한 최소의 면적으로 제한됨니다.감사합니다. |
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| 신법에 의해 달라진 입찰보증금의 기준이 궁금합니다. | |
| 지금까지 입찰보증금은 자신이 써낸 입찰가의 10%에 이르는 입찰보증금을 법원에 내야 했지만, 민사집행법이 적용되는 사건(신법)은 법원이 정한 최저 매각가의 10%만 내면 됨니다. 즉 입찰기일의 최저 매각금액(최후유찰금액)의 10%에 해당하는 보증금을 납부하면 됨니다. | |
| 전세계약이 끝난 임차인이 인도를 거절할 경우 임료를 청구할 수 있는지? | |
| Q. 등기상의 세입자가 2004년 5월까지 전세계약이 되어 있는데 이 경우 낙찰후 이 세입자를 전세기간 2004월 5월까지 못 내보내는지 이경우 월세는 2004년 5월까지 받을 수 있는지? A. - 본건의 전세권자는 대항력이 없으므로, 낙찰시 전세권은 말소되며 따라서 전세권자체가 효력이 없으므로 기간이 남아있더라도 이를 낙찰자에게 주장할 수 없으며, 낙찰자가 잔금을 납부하면 건물을 인도하여야 합니다. - 대항력 없는 임차인이 건물의 인도를 거절할 시는 법원에 인도명령을 신청하여 강제집행을 할 수 있으며, 낙찰자는 건물의 인도가 있을때까지 임대료를 청구할 수 있습니다.감사합니다. |
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| 입찰보증금을 얼마나 넣어야 할까요? | |
| A. - 지금까지 입찰보증금은 자신이 써낸 입찰가의 10%이상에 해당하는 입찰보증금을 법원에 내야 했지만, 민사집행법이 적용되는 사건(신법적용 물건)은 입찰 당시의 법원이 정한 최저 매각가의 10%이상에 해당하는 보증금만 입찰시내면 됨니다. 따라서 신법이 적용되는 물건인 경우 1억원이 최저입찰금액이라면, 1000만원이상의 금액을 보증금으로 제공하면 됨니다.(1천만원 수표 또는 1100만원 수표 또는 현금이든 이상의 금액이면 가능합니다.) - 신법, 구법의 적용여부를 확실히 알지 못할 경우 입찰하고자 하는 금액의 10%이상의 금액을 제공하면 됨니다. 즉 최저 매각금액이 5천만원이고, 응찰금액이 55백만원일 경우 550만원이상의 금액을 제공하면 이상이 없습니다. 감사합니다. |
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| 낙찰받은 토지가 도로편입시 보상관계에 대해 궁금합니다. | |
| A. 도로편입보상금액은 매입 당시의 감정가격을 기준하여 정합니다. 통상 보상가격은 공시지가와 시세를 감안하여 감정하며, 소유자와의 마찰을 줄이기 위하여 시세보상을 원칙으로 하기 때문에 일반인의 생각보다 다소 높게 산정되는 경향이 있습니다. |
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| 주택임대차보호법중 우선변제권에 대해설명해주십시요 | |
| A. - 주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정을 보면 [임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다] 라고 규정하고 있으며 또한, - [제3조제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다] 라고 규정하고 있습니다. - 따라서 우선변제권이란,자신이 임차한 건물에 경매가 개시된 경우 다른 사람보다 우선하여 경매대금으로부터 돈을 돌려 받을 수 있다는 것을 의미하며,우선변제권을 취득하기 위하여는 주민등록 전입신고를 하고, 입주를 하고, 거기에다가 확정일자를 받아야 합니다. 그리고 소액보증금은 경매시에 다른 우선순위자가 있더라도 일정금액을 최우선으로 변제받을 수 있습니다.(소액임차인 최우선변제금). 감사합니다. |
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| 세입자가 인도를 거절할 경우의 대처방법은? | |
| Q. 기타 보충 설명에는 세입자가 살고 있는데 제가 낙찰됐을 경우 세입자가 비켜주지 않을 경우 어떻게 하나요??낙찰금말고 따로 지불할 부분이 있나요?? A. 구법을 적용받는 사건이므로 임차인이 스스로 건물을 인도하지 않을시는 명도소송에 의하여 건물을 인도받아야 합니다. 즉 별도의 소송을 하여 강제집행하여야하는 부담이 있습니다. 이외 다른 부담은 없으며, 소송기간은 1심 6개월 정도, 2심5개월 정도가 걸리며, 소송비용은 향후 임차인에게 청구할 수 있으나. 현실상 받기는 어렵습니다. |
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| 최고가 매각불허가결정이란? | |
| Q. 최고가 매각불허결정이란 무슨 뜻인지 알고 싶습니다. A. - 최고가 매각불허가 결정이란 낙찰 불허가를 말합니다. - 경매절차상 매각기일(입찰일)이 있으며, 이때 낙찰이 되는 것을 최고가매수신고라 하며, 이로부터 1주일뒤 법원에서는 최종 낙찰허가 여부를 결정하게 되며, 이때 경매 절차상 하자가 있거나 기타 여러가지 이유(본건은 감정가격의 잘못 산정)로 낙찰(최고가매수신고)이 불허가 되는 경우가 있습니다. 이를 최고가매각불허가결정이라 합니다. 최고가매각불허가결정이 나면, 입찰시 납부한 보증금은 돌려받게 되며, 낙찰은 무효화되며, 내용을 변경하거나, 감정가격을 수정하여 다시 입찰하게 됨니다. |
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| 임차인에게 배당되는 보증금은 낙찰자가 지불해야 하나요? | |
| Q. 대항력 없음 1400만원 우선배당가란 뜻은 1400만원은 낙찰된 사람이 배당을 해야 하는 건지 알고 싶네요.부수적인 금전이 얼마나 필요한지 알고싶네요. A. 배당이란 법원에서 매각대금으로 당해 부동산의 채권자에게 배당 순서되로 환가 하는 절차로서, 1400만 우선배당가란, 임차인이 법원 배당에서 다른 채권자(본건은 우리은행 등)보다 우선하여 각각 1400만원씩 배당받게 됨을 말합니다. 입찰가격 외부수적인 소요비용을 예상한다면, 본건의 임차인중 보증금을 전혀 못받는 임차인은 스스로 건물을 인도하지 않을 것이 예상됨으로, 강제집행비용이 소요될 것으로 예상할 수 있는바, 이 비용은 1인당 약100만원선으로 추정되며, 보통 경매전문가들은 이 비용을 임차인에게 이사비조로 지불하고 이사합의하는 경우가 대부분이오니 참고하시기 바람니다. 이외 본건의 경우 수리비도 감안하시는 것이 바람직하며, 이전비는 (취득세, 등록세 등) 낙찰가격의 7%정도로 예상하시면 됨니다. 감사합니다. |
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| 경매비용은 누가 부담하나요? | |
| Q. 경매비용은 누가 부담을 하는지요. 경매비용을 제일먼저 공제를 하는지요?. 통상 경매 비용은 어느정도 되는지요? A. 경매집행비용이란-송달료,인지대,감정평가비용,신문광고 비용,집달관 현황 조사 비용 등으로서 배당시 경매신청인에게 가장먼저 배당되며, 비용은 물건에 따라 다르며 1억이하일 경우 통상 200만원내외 입니다. |
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| 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지 | |
| Q. 상가건물 임대차보호법 제3조에 의하면 대항력있는 임차인은 경매 등으로 인하여 소유주가 바뀌어도 남아있는 임대기 한동안에는 아무런 제재없이 그 영업을 계속할 수 있다고 되어 있습니다. A. 상가임대차보호법의 시행일은 2002.11.1일 입니다. 따라서 이 법의 적용기준은 2002.11.1일 이후에 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용되며, 상가 임차인이 이 법에 의한 대항력을 가지기 위해서는 사업자등록과 건물의 인도 이전에 등기부상 근저당, 가압류 등 담보설정이 되어 있지 않아야 합니다. 즉 2002.11.1일 사업자등록과 건물의 인도가 있고 등기부상 근저당, 가압류 등 담보물권이 설정되지 않았다면 대항력이 있으나, 2002.10.30일 이전에 이미 담보물권이 설정되어 있다면 사업자등록과 건물의 인도가 있어도 대항력이 없으며, 따라서 임대기간의 주장을 할 수 없습니다. |
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| 공탁한 임차보증금을 세입자가 수령치 아니할 경우의 대처방법 | |
| Q. 채권자 및 낙찰인으로 채권 상계신청으로 인해 상계후 금액을 전액 완납하고 낙찰대금 완납증명을 발부받아 이전서류를 준비중에 있습니다. 1. 세입자(전세금 전액 1번 수령인)가 법원에 공탁된 금액을 수령치 아니하고 낙찰아파트에 계속 거주하고 낙찰인의 독촉에도 불구하고 차일피일 명도를 아니할시는 어떻게 조치를 하여야 하는지요? 2. 낙찰(경낙대금)대금 완납증명서를 발급받아 직접 이전 신청을 하고 싶습니다. 이전절차 및 서류는 무었이 필요한지 상세히 가르켜 주시면 감사합니다. A. 임차인은 보증금을 전액 배당받기 때문에 명도를 거절할 이유가 없습니다. 임차인이 배당금을 수령하기 위해서는, 먼저 건물을 낙찰자에게 인도한후 건물인도확인서와 낙찰자의 인감증명서를 첨부하여 법원에 제출하여야 배당금을 수령할 수 있습니다. 이때 낙찰자는 관리비 등 각종 사용료등을 완납할것을 요구한후 서류를 인도하는 것이 좋습니다. 질문의 내용처럼 보증금 전액을 배당받을 수 있음에도 불구하고 명도를 거절한다면 강제집행을 할 수 있으며,이때 소요되는 비용과 건물인도시까지의 임대료등은 임차인에게 청구하여 받을 수 있습니다. |
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| 대항력있는 전세권자의 미배당보증금 | |
| Q. 임차인의 전세금중 미배당금은 인수을 하여야 한다고 하는데요그럼 실제로는 전세금을 다 떠안아야 하는가요? 그리고 나중에 실제로 전세금을 떠안고 낙찰을 봤을때 다른 물건처럼 인도명령을 내리거나, 이사비조를 지불해야 하는지요 A. 따라서 근저당이후에 증액된 부분에 대하여는 대항력을 가지지 못하므로, 임차인은 보증금 중 4500만원에 대하여만 낙찰자에게 대항할 수 있으며, 나머지 1000만원에 대하여는 요구할 수 없습니다. 임차인은 대항력이 있으나, 배당요구를 하지 않았으므로 낙찰자는 임차인에게 보증금 4500만원을 지불하여야 하며 동시에 건물의 인도를 요구할 수 있습니다. 임차인이 보증금 전액을 요구하며, 건물의 인도를 거절 할 시는, 대항력 있는 보증금에 대하여는 지불를 조건으로 하고(공탁등) 인도명령을 신청할 수 있습니다. 이사비등의 명목은 법상 인정되지 않으나, 건물의 인도에 따른 법적 절차를 피하고 보다 쉽게 건물를 인도받기 위하여, 법적 비용을 이사 합의 비조로 지불하는 것으로서 이는 낙찰자의 선택에 달려 있습니다. |
